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国内房地产泡沫破灭 投资者出路在哪
点击量:981    日期:2016/10/26 14:29:22

      最近被一则消息刷屏,深圳9套6平米“鸽笼房”半天售罄 ,均价每平15万。虽说里面涉及炒作,但笔者看到这样的消息时心想:“这个世界疯了,要么就是我疯了”。为何大家不惜一切代价买房?而所购置房产大都不是自住而是用于投资。笔者认为,最近楼市参与者们表现出的不可思议的“最后的疯狂”或许在预示,国内房地产泡沫的破灭离我们不远了。


  去年的股灾相信大多数人记忆犹新,通过对比就会发现,去年的股市和目前阶段的国内楼市在以下几个方面非常相像:


  一, 均为高层为稳增长、去杠杆而发起。发起股市上涨的目的是为了解决社会过于依赖间接融资难题,为企业去杠杆。企业通过股市融资顺畅了,银行的坏账、地方政府平台的债务等问题也就好解决。今年初刺激楼市的目的也很明确,把积压的库存去掉,把房地产企业的杠杆去掉,同时让地方政府顺利卖地还债。


  二, 均表现为脱离了经济基本面的快速上涨。由于货币政策长期相对宽松、流动性非常充裕,而国民的财富积累总量非常大,加上外币资本项下依然严格管制无法顺利完成全球化配置,一旦国内某一类资产有上涨的苗头,资金就蜂拥而至,马太效应非常明显。


  三, 均由加杠杆推动。去年股市的上涨,名为“改革牛”,实为“杠杆牛”,全靠数万亿的“场内融资”和“场外配资”推起。而今年楼市上涨表面上是“去库存”,实际上是全社会加杠杆。今年以来的新增贷款大部分为房贷。根据相关机构的研究报告:上半年按揭贷款同比增长111%;房贷余额占储蓄比重达28.5%,超过1989年日本泡沫破灭的前夜的水平。而且,不少投资者纷纷通过“首付贷”、“P2P”等各种无抵押的融资取得首付,然后再通过按揭买房。这种现象与引发上一轮金融危机的“零首付”美国次级债是异曲同工的。


  四, 对存在严重泡沫的事实,参与者们均心知肚明。无论是去年上半年的股市投资者,还是今年“打飞的”全国到处跑买的楼市投资人,都怀着一个共同的信念:泡沫不会在现在破灭,即使泡沫最终要破灭,破灭之时自己一定能逃脱。因此都欣然在泡沫中畅泳。记得去年股市疯狂上涨时,朋友圈流传着这样的段子:“每次泡沫来时,总是存在两种人:一种人不停地指出泡沫会很快破灭,另一种人欣然在泡沫中游泳。前一种人越来越聪明,后一种人越来越有钱。” 不过,在去年股市最终崩盘时,这些“游泳健将”们也没有谁正真顺利逃脱。


  其实,在楼市不断高升之际,富人们大多选择把丰厚的投资收益落袋为安。大家公认的“楼神”——地产出身的大亨李嘉诚在过去几年频频在香港和大陆出售地产项目,到目前为止,约半数的公司资产已转移至欧洲,3年累计海外并购额高达1445亿港元。


  作为楼市投资者,觉得他卖错了,因为,最近楼价大涨了。然而,大家不妨回顾一下这位商界“超人”在过去几十年数次经济波动大周期中的举动吧,他过往减持资产的节点,往往正是该项资产所处的行业位于或接近顶点之时。


  古今中外,从来就没有过只涨不跌的投资品,国内的房子也一定不会是例外,这是常识。从投资角度,不应把大部分的财富都押在国内房地产上的原则如同“不应该把几乎所有鸡蛋都放在同一个篮子中”的道理一样。


  不把所有鸡蛋放在同一个篮子中,或许可以借鉴下李嘉诚方式——资产转移欧洲。欧洲各国正从经济危机中走出来,不管是那个行业都有复苏的迹象,房产也不另外。相对国内的高房价,欧洲葡萄牙、西班牙、希腊、爱尔兰、塞浦路斯等国190-375万人民币就可在大城市或旅游胜地购置一套增值空间较大的房产。


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